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鄂州股票配资:大量中国买家涌入越南楼市 地铁

来源:股票配资 编辑:期货配资 时间:2019-04-15
    近年来,越南的发展势头迅猛,鄂州股票配资,越来越受到海外基金的追捧,根据其他成熟市场的经验,其房地产市场已成为海外投资者配置资产的重要选择。
    4月初,越南正值雨季。《证券时报》越南人调查组访问了越南首都河内和越南最大城市胡志明的许多房地产中介机构和房地产,调查了越南房地产行业的发展现状,以及外国人,特别是中国人的情况。投资房地产
    海外基金挖掘越南房地产市场
    与中国类似,外国人可以通过合法渠道在越南购买房屋。
    来自浙江省的吴新疆在越南创办了我的家,鄂州股票配资,旨在为越南的房地产市场搭建一个一站式的购买、装修、租赁、二手房甚至金融服务的平台。他说,越南对外国人购买房地产的开放始于2015年7月1日。它在越南开设了外国个人或公司来拥有房地产,外国人只要有护照和合法进入越南的签证就可以购买公寓、办公楼和别墅。
    新的住房法的出台无疑会使在越南工作的外国人受益。越南最大的房地产开发商Vinhouses的一级代理商吴晓荣告诉记者,新政后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。
    据越南外国投资促进机构(FIA)称,截至2018年底,韩国、日本和新加坡在外国直接投资中排名前三,而中国排名第七。
    在河内一个成熟社区的记者确实看到了许多来自日本、韩国和新加坡的自雇居民,他们中的大多数因为工作和婚姻而居住在越南。
    需要指出的是,外国人购买越南住房的比例有一定的限制,鄂州股票配资,吴邦国表示,对于一个公寓项目,外国人不能持有总公寓项目的30%以上;对于别墅或联排别墅,外国人不能持有总户数的10%以上。此外,这一时期外国人拥有产权与越南人不同,外国人自取得房地产证书之日起,房屋所有权不得超过50年。此外,他们还可以根据政府规定申请延长所有权一次,即100年。
    胡志明市二级房地产经纪人阮汉娜表示,外国人可以在50年的产权到期前三个月提出延期申请;同时,如果房子在50年内出售给越南人,产权将再次永久化。
    在越南,外国人一般不允许抵押,但必须按合同支付节点支付,期货一般在2年内支付7-11次,95%在拿到房地产证前支付。
    一家中资银行的负责人告诉记者,越南规定外国人的贷款期限与在越南停留的时间相同。例如,一些韩国人可以在韩国银行抵押贷款,因为很多韩国人在越南工作,可能有3-5年的工作签证,所以银行可以提供3-5年的贷款。
    在交易税和手续费方面,吴先生说,买房子的第一次是支付有保障的溢价,这有点类似于国内维修基金,是房价的2%;另外,在办理房地产证时,需要支付0.5%的印花税;涉及的其他税是增值税,是10%的增值税。房价,一般直接计入房价。
    简言之,当我们买房子时,我们必须支付2%的保险费和0.5%的印花税,合计2.5%。吴江总结道。
    他补充说,在持有期间不征收房地产税,但购房后需缴纳10%的租金,鄂州股票配资,其中5%为增值税,5%为个人所得税;房屋最终出售时,按当时交易金额缴纳2%的交易税,目前不征收资本利得税。这是国内理解的增值税,越南的一些项目是可转让的,最好在购买前与开发商确认。一般来说,将来转让时,需要向开发商支付一定的费用,但这个费用相对较低。
    中国买家比例不断上升
    新的《住房法》放宽了外国人在越南购房的条件,使越南市场进入了新一轮的繁荣期,在过去一两年里,中国购房者在海外投资者中的比例有所上升。
    吴邦国说,特别是去年以来,大约40%的外国人可能来自中国。
    世邦魏理仕数据显示,2016年至2018年,越南自主权购买比例逐年下降,2018年投资购买客户比例达到80%,2018年海外投资者占世邦魏理仕配置住宅资产客户的77%,中国投资者占第一位,高于去年同期。O 47%。
    由于越南房地产市场对购买政策没有任何限制,中国买家不仅增加了自己的比例,而且还在继续努力。例如,吴晓荣说,30%的外国人在河内繁华核心区的高端公寓开业当天中午售罄。一位中国买家一次性购买了10套公寓。
    中国买家也给越南带来了投资理念:租售比、学区住房、地铁沿线……不比这少。
    越南房地产市场主要集中在胡志明市和河内市,胡志明市是越南最大的城市。它是越南的经济和金融中心。它也是越南经济、贸易、运输和文化的中心。它在中国与上海处于同一位置,原名西贡,1975年改为胡志明市。在历史上,它被称为东方巴黎。
    胡志明市房地产市场经过两年的大规模投资,进入了一个快速发展的时期,自去年下半年以来,大量的房屋被抽奖出售。位置好、质量好的建筑往往很难找到。
    阮汉娜表示,胡志明县最昂贵的房地产单价已达9000至13000美元,最大户型约170平方米。目前,外国人指数已售罄。
    在胡志明第二县,记者在现场看到一栋新建筑正在施工阶段。预计今年8月左右开业。预计价格将从每平方米2600美元开始。
    值得一提的是,越南也有学区住房的概念,比如胡志明的第四县虽然毗邻第一县,但由于没有国际学校,第四县的房价比第一县低得多。距离第一县约3公里的一座新建筑,每套售价在2200至2750美元之间,不到第一县平均价格的一半。
    河内是越南的首都和政治中心,也是越南的第二大城市。记者了解到,河内所有住宅的平均价格约为每平方米1300美元。位于市中心的新加坡开发商开发了最昂贵的新建筑,单价约5000美元。
    吴晓荣带记者参观了目前正在出售的Vinhomes智能城市样板房,每平方米售价约1600美元,从单人房到三个房间不等。
    吴邦国说,经过比较,发现河内的发展水平与胡志明市相差近两年,无论是在经济发展还是房地产市场,但去年,大量国际开发商开始进入河内。
    值得注意的是,河内目前在越南有第一条地铁,正在进入试运行阶段。
    根据中国的经验,沿着地铁买房子是没有错的。吴邦国说,越南的摩托车部队造成了严重的城市拥挤,河内有几条主要街道禁止摩托车,公共交通的发展是时代的趋势,地铁沿线建筑物的发展无疑具有更高的适用性。识别电位。
    然而,一家中资企业的当地负责人补充说,在地铁沿线买房时,文化上略有差异。越南当地人不一定喜欢地铁入口的建筑。他们觉得地铁周围有很多混乱和噪音。
    根据CBW的数据,越南购房的主要目的是投资后出租60%以上,而增值仅占20%以下。
    事实上,越南的租金回报率相对较高,据第一太平戴维斯统计,2018年胡志明市高档住宅投资回报率为10%,其中资本收益6%,租金收入4%;河内市回报率为8%,其中资本收益3.5%,租金收入4.5%。
    吴邦国表示,越南房地产的平均租金回报率约为6%-8%。河内区有一套两居室的好公寓,总价80万元,租金约370-4400元,空置期约一个月,其中6月和7月为淡季,旺季在春节后,在越南工作的韩国人相对较多。他们公司专门从事朝鲜语员工租赁市场,办公室租金回报率较高,从10%到15%不等。但是,它一般不卖,租金也很贵。河内最昂贵的办公楼,乐天塔,每月的费用在60美元到65美元之间,而对面的大宇商务中心,每月的费用约为40美元。
    房地产投机是有风险的
    海外基金,尤其是中国买家,对越南房地产市场的热情日益高涨。然而,在越南,房地产投资需要注意以下风险。
    吴邦国认为,最容易遇到的风险是建筑风险,不同的项目开发商实力不同,房地产的质量和管理也不同。因此,投资应尽量选择一些好的、可信的开发商,避免购买未完工的房屋和未能取得开发商的产权证书。
    吴晓荣说,胡志明以前发生过一些住房纠纷。火灾发生后,项目太多,监理赶不上。但很多人没有建造首付楼,甚至没有交房子,但有些项目达不到标准,无法办理房地产证。
    据了解,越南房地产在开发过程中可能会有多种杠杆行为,如土地抵押、开发贷款、预售期货房、建筑商垫款等。如果项目卖得好,资金链一般不会成为问题,但如果开发商走得太远,转移其他项目,o既然销售情况有问题,一切都会损失。
    其次,是房地产证的风险问题,阮汉娜说,目前在胡志明买房子的外国人很少拿到房地产证。
    据当地房地产市场介绍,在过去三年左右的时间里,胡志明市只有少数外国人拿到了红皮证书,即房地产证书,如果是越南本地人,一般情况下,购房后只需半年左右的时间就可以拿到证书。
    然而,河内的情况稍好一些。当吴晓荣回答记者关于房地产证书的问题时,他出示了一份刚由中国买家签发的房地产证书。在河内,外国人可以拿到房地产证书,但不一定所有的建筑物都可以,需要进行筛选。她说。
    越南的房地产市场也催生了一个长期租赁协议的灰色地带,因为房地产证书的问题,或是外国人配额的30%已经售完。
    吴邦国强调,这里存在很多风险,产权掌握在他人手中,如果开发商暗中拿按揭,买家没有任何担保;或者一套房子多卖;或者升值后不配合转让等,都是可能的。
    一家中国证券公司的负责人告诉记者,一旦出现争议,在越南捍卫权利的成本相对较高。
    在接受《证券时报》记者采访时,许多业内人士表示,在新的市场中,他们应该了解并遵守当地的法律,并依法和按照法律法规进行投资。
    第三,它来自法律和政策变化的风险。一位中国银行官员说,越南的房地产市场曾经经历过泡沫。越南的房地产行业始于2005年,当时信贷扩张导致房地产市场逐渐升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期。2009年1月,越南政府发布了一项新的协议,该协议打破了当时的房地产泡沫,使总房价下降了约30%。
    近年来,随着海外资金的涌入和房价的明显上涨,越南政府开始规范房地产市场,主要为房地产开发商提供窗口指导的贷款环节,流通环节暂时没有措施。
    第四,汇率风险。越南和中国一样,属于资本项目外汇管制不公开的国家。其汇率波动可能导致投资回报的风险,因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口情况、外资流入(不要忽视汇款的因素)和越南的外汇储备,越南201年的外汇储备8个国家超过600亿美元,2018年进出口近5000亿美元。
    第五,流动性也是投资的一个重要风险因素。越南的二手房市场仍处于起步阶段。在访问越南的这几天里,几乎没有二手房中介商店的线下实体。
    一位中资企业负责人透露,一家中资企业创始人的越南版连锁店,但目前发展缓慢。
    此外,记者在为期一周的调查中发现,大多数在越南中资企业工作的高级管理人员还没有在越南购买房地产,主要是因为他们担心回国后的冗长处理。
    越南一位房地产从业者认为,二手房的不发达也与越南居民的总体收入水平有关,虽然越南的一些人先富裕起来,但总体收入水平约为每月2000-3000元。这些10000平方米的公寓楼对于大多数刚需要的越南人来说仍然相对昂贵。
本文摘自:http://www.95wh.com

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